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中古マンションの不安「耐震性・築年数・管理」をチェック!



中古マンション

築年数の経った中古マンションはなんとなく耐震性が不安、という方も多いのではないでしょうか。結論から言いますと、「中古マンション=耐震性がない」わけではありません。中古マンションの耐震性を知るためには、いくつかのチェックポイントがありますのでご紹介します。



地震の多い日本においては、建物の耐震性は気になるところです。古いマンションだからといって地震に弱いと決めつけるのは賢明ではありません。中古マンションの耐震性を知るために確認しておきたいポイントについてまとめました。



リノベーション

旧耐震基準、新耐震基準とは


中古マンションの耐震性を知るための基準として、「旧耐震基準」「新耐震基準」というものがあります。建築主は建築予定の建物が法令に適しているか審査を受ける必要があり、これを建築確認と言います。「旧耐震基準」と「新耐震基準」を分けるのは、建築確認された日です。1981年6月1日以降に建築確認された建物は「新耐震基準」、それ以前のものは「旧耐震基準」とされています。



それぞれの基準の目安は、


 ●旧耐震基準→震度5強程度の揺れで倒壊しないレベルの耐震性


 ●新耐震基準→震度6強から7程度の揺れに耐えられるレベルの耐震性


新耐震基準の方が、地震の揺れに対して強い基準をクリアしていると言えます。ただ、「旧耐震基準だから危険」だと一概には言えません。旧耐震基準でも堅牢な造りの物件や、耐震診断が行われて必要な耐震補強をしている建物もあるからです。



中古マンションリノベ

地震に弱い建物の形とは


マンションの形は耐震性に影響があるとされています。一般的に地震に強いと言われているのは、平面や立面がそろっている正方形の低層マンションや、シンプルな箱型のマンションです。



一方で地震に弱いとされているのは、敷地を最大限活用するために1階部分を駐車場にしたマンションや、1階の開口部や窓が多いマンション(1階にテナントが入っているなど)が挙げられます。これらの形は1階部分を主に柱で支えるため、耐震性の弱さが懸念されます。



また、面がそろっていないマンションは接合部分に地震の被害が生じやすいとされています。ただ、そのようなマンションでも技術的なカバーで耐震性を高めているものもあるため、不動産会社などに詳しく確認してみると良いでしょう。



耐震、免震、制振の違いとは


建物の構造における地震対策には、主に耐震、免震、制振があります。どれも大きな地震に対して建造物の倒壊を防ぎ、人々の命を守るためのものです。購入したい中古マンションにどのような対策がなされているのかを確認してみましょう。それぞれの違いはこちらです。


 ●耐震→建造物自体の強度を高める


 ●免震→基礎と建造物の間に免震装置を設置し、地震の揺れを逃がす


 ●制振→建造物に地震エネルギーを吸収する部材を組み込み揺れを軽減する



 などです。


マンションの寿命は管理状態で変わる


国土交通省は、鉄筋コンクリート造の建物の物理的な寿命は117年と示しています。また、鉄筋コンクリート部材の効用持続年数は120年、外壁仕上げにより150年まで延命されるとしているのです。


リフォーム

マンションは定期的なメンテナンスや適切な修繕を行うことで、長く住むことが可能となります。そのため、マンションを選ぶ際には管理状態をチェックすることが欠かせません。こちらでは、大規模修繕に関わる修繕積立金や修繕計画について解説します。



修繕積立金とは


分譲マンションを購入すると、修繕積立金が毎月徴収されることが一般的です。このお金は建物の壁や屋根、給排水管などの共用部を維持、修繕するために使われます。適切な修繕を行ってマンションの寿命を伸ばすために、修繕積立金の徴収は必要なことなのです。築年数が長いほど修繕積立金は上がる可能性が高いでしょう。



修繕計画や資金計画について


マンションの長期修繕計画には、いつ、どのような修繕工事が必要か、それを実行するためにはどれほどのお金が必要か、修繕積立金の状況、資金計画などが記載されています。マンションが健全な状態を維持するために必要なものです。



また、この修繕計画に基づいて修繕積立金を算出するのが一般的で、修繕計画を確認することで居住者は修繕積立金を支払う根拠を知ることができます。修繕計画の対象は、外壁塗装や給排水設備の修繕など共用部で、専有部分は対象外です。




築年数から見る買い時とは


一般的にマンションは1年で価値が急落し、築10年で70~80%程度になるとされています。そして築25年経つ頃には半分ほどまで価値が落ち、そこからゆるやかに下落します。


リノベ

マンションの価格を左右するのは築年数だけではないため一概には言えませんが、築年数という観点から見ると築25年程度経過したマンションは資産が目減りしにくいという見方があります。あえて築年数の経った中古物件を購入し、自分好みにリノベーションするという方法もあるのです。




繰り返しになりますが、「中古マンション=耐震性がない」わけではありません。中古マンションを購入してリノベーションすると、予算を抑えつつ間取りや建材を自分好みにできるというメリットがあります。耐震性だけにとらわれず、何を重視するのか、予算をどこにかけるのかバランスをとりながら、納得のいく家選びをしてみてはいかがでしょうか。


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